Titel_Kostenkalkulation

Kostenplanung für angehende (Alt-)Bauherren

Im Zuge unserer Finanzierungsgespräche bat uns unsere Bank um eine Kostenaufstellung. „Kein Problem“, dachten wir uns. Da sind der Kaufpreis, der Makler, der Notar, die Grundsteuer… oh… und die Ausgaben, die während der Sanierung auf uns zukommen würden. Hm… sobald man sich daran setzt, diese zu kalkulieren, fällt einem auf: Das ist verdammt schwer! Denn man kennt das Haus ja erst aus einer Besichtigung. Da konnte man als Laie doch gar nicht erkennen, was da auf einen zukommt. Und ihr, liebe zukünftigen Bauherren, steht sicher vor demselben Problem. Deshalb versuchen wir, euch einen Überblick zu geben, was bzw. wie wir geplant haben und ob diese Planungen nach einem Jahr wirklich so passen.

Zum Objekt

Gekauft haben wir einen Bauernkotten von 1880, der laufend saniert/renoviert wurde. Somit haben wir mit einem Stand von 1960 bis 2008 gerechnet.

Zur Kalkulation: Excel als Hilfsmittel

Wir erstellten uns eine Excel-Mappe mit 10 Blättern, einige von ihnen miteinander verknüpft, alle mit der Gesamtaufstellung (Blatt 2).

Blatt 1: Maßnahmenerläuterung (hauptsächlich für die Bank)
Blatt 2: Gesamtaufstellung
Blatt 3: Eigenkapital-Aufstellung
Blatt 4: Dämmung + Fassade
Blatt 5: SHK + Elektro
Blatt 6: Böden
Blatt 7: Renovierung
Blatt 8: Fenster, Türen, Dächer
Blatt 9: Garten + Außenbereich
Blatt 10: Erbrachte Eigenleistung

Die Blätter 4-9 unterteilten wir in

  • Was ist zu tun
    z.B. Einblasdämmung
  • Zeitraum (kurz, mittel, lang)
    Einblasdämmung sollte kurzfristig erfüllt werden
  • Kosten
    Hier keine Angabe, da unter KFW152
  • Eigenkapital
    Hier keine Angabe, da unter KFW152
  • KFW152
    Hier wurden die geplanten Kosten (nach vorliegenden Angeboten) eingetragen.
  • KFW124
    Hier keine Angabe, da unter KFW152
  • Eigenleistung
    Wir wollten einen Fachmann beauftragen, sodass keine Eigenleistung erbracht wurde.

Kostenkalkulation_Excel

So gingen wir alles durch, was uns einfiel. Wir organisierten zwei weitere Hausbesichtigungen und luden dazu Fachleute (Architekt, Energieberater, Dachdecker, Heizungsinstallateur) ein und ließen uns ungefähre Angebote machen.
Wir nahmen auch kleine Positionen, wie eine neue Klingel auf. Denn was ihr merken werdet: Kleinvieh macht auch Mist. Für viele Sachen (Lichtschalter, Türklinken…) findet man Online gute Preise, die man aufnehmen kann.

Zusätzlich gaben wir an, ob die geplante Investition durch den Kredit gedeckt werden soll oder zusätzlich von uns geleistet wird. Wir nahmen auch langfristige Planungen wie einen Schwimmteich mit auf, da dieser später den Wert des Hauses steigern würde. Für die Bank ein wichtiger Aspekt. Denn seht es so:
Die Bank tätigt eine Investition. Entweder verdienen sie durch eure Zinsen oder durch einen gesteigerten Wiederverkaufswert, wenn ihr zahlungsunfähig werdet (was wir euch nicht wünschen!).

Die Helfer: Eigenleistung einbringen

Überlegt, wie viel Arbeit ihr selber machen werdet und wie viele Stunden ihr und eure Helfer etwa investiert. Wir haben hier 30€/Stunde angesetzt. Denn auch wenn hier kein tatsächliches Geld fliest, fand unsere Bank gut, dass wir unserer Leistung einen Wert gegeben haben. Jedes Projekt haben wir also hinterfragt und geschätzt, wie lange wir brauchen. Für den Austausch unserer Schließanlage kalkulierten wir bspw. 2 Stunden, für die Entkernung des Badezimmers großzügig etwa 60 Stunden inkl. Heruntertragen des Schutts etc.

Entsorgung und Kleinzeug

muell-dachbodenMan vergisst gerne die vielen Helferlein, die man so braucht. Gute Arbeitsschuhe und -Handschuhe, Klebeband, Handfeger, Eimer, Zollstöcke und und und. Plant hier großzügig, ich glaube, bei uns sind bestimmt 10 Handfeger+Kehrblech-Garnituren und 5 normale Besen durchgegangen (da reichen die Billigdinger vom Schnäppchen-Markt!)
Und vergesst nicht die Kosten für Entsorgung. Die können enorm in die Höhe schnellen. Es lohnt sich, Materialien zu trennen, denn gemischter Bauabfall kostet euch bis zum Dreifachen, als wenn ihr getrennt hättet!

Unsere Kosten: Kleiner Einblick

Nach nun einem Jahr können wir sagen: Wir haben gut kalkuliert. Nach Abschluss der großen Projekte haben wir sogar noch etwas Geld über, nachdem es so aussah, als würden wir nicht alles bezahlt bekommen. Manche Projekte haben wir also lieber etwas geschoben und erst mal Rechnungen abgewartet. Dann ist halt irgendwas noch nicht fertig – gewöhnt euch dran 😉

Wir versuchen, euch hier ungefähre Quadratmeter-Preise zu geben, da das am einfachsten zum Vergleichen ist 😉

Projekt: Fassadensanierung

fassade_geruestWir hatten rund 290m² Backsteinfassade, die neu verfugt werden musste. In den Arbeiten eingeschlossen waren hier das Entfernen der Altfugen, Austauschen kaputter Steine, Neuziehen der Fugen, Hydrophobierung der gesamten Fläche.
Bei unserem Fuger war das Gerüst inklusive, manche berechnen hier extra. Wir hatten mehrere Angebote vorliegen und teilweise 6.000€ Unterschied. Bei einigen Anbietern hätten wir ein Gerüst zumieten müssen.
Es ist nicht ganz leicht, einen Fuger zu finden. Keiner von denen, die wir angefragt haben, war online zu finden. Wir haben Bauunternehmen in der Gegend angerufen und gefragt, ob sie das machen oder wen empfehlen können!

Preis für Fassadensanierung
Der Quadratmeterpreis lag am Ende bei etwa 54 € inkl. ausgetauschter Steine.
Das Gerüst wurde kostenlos gestellt und durfte von anderen Handwerkern mitgenutzt werden.
Arbeitszeit: Etwa 2 Wochen, Wetterbedingt und durch Warten auf die Dämmung etwas länger bei uns. (2-4 Handwerker)

Hier geht’s zum Blogbeitrag

Projekt: Einblasdämmung

Für die Einblasdämmung wurde die zu dämmende Fassadenfläche sowie die Tiefe des vorhandenen Hohlraumes gemessen. Die Dämmung wurde mit Glaswolle durchgeführt, die mit viel Druck in die Lücke zwischen den beiden Außenmauern gepresst wurde. Wir bekamen zwei Angebote, die sich sehr ähnelten. Wichtig war, dass wir das Gerüst stellen mussten! Plant das auf jeden Fall ein bzw. fragt nach, denn so eine Gerüstmiete kann locker mehrere Hundert bis Tausend Euro kosten!

Preis für die Dämmung
Der Quadratmeterpreis lag, bei einer Lückentiefe von 6-7cm, bei etwa 25€
Das Gerüst konnte vom Fuger mitgenutzt werden, sodass keine Extrakosten anfielen.
Arbeitszeit: Etwa 2 Tage (1-2 Handwerker)

Projekt: Badsanierung

Wir haben ein kleines Bad (1,50 x 2,00 m), das komplett saniert werden musste. Wir haben damals einen Online-Rechner gefunden, wo man das etwa ausrechnen lassen konnte. Dieser kam auf rund 7.000€ bei günstigster Ausstattung. Wir kalkulierten also mit 10.000€, was auch recht gut gepasst hat. Wir teilten Eigenleistung und Handwerker auf, denn das Entkernen konnten wir gut selber vornehmen, ebenso wie einen Teil der Wände selber wieder zu verkleiden.
Dr Fachmann sorgte dann für alle Unterkonstruktionen, die neuen Leitungen, Fliesen, Einbau und Co. Die Decke inkl. Licht bauten wir selber ein.

Preis für die Badsanierung
Die 10.000€ waren gut geschätzt, wir lagen etwas darunter. Ein großes Bad wird ähnlich liegen, denn durch den engen Raum waren die Handwerker manchmal auch gebremster, zudem mussten sehr lange Wege zurückgelegt werden, um die Rohre zu legen, wodurch die Profis einfach viiiiel Zeit mit Laufen und Klettern verbracht haben 😉

Projekt: Dachbodensanierung & -dämmung

Unser Dachboden benötigte eine Generalüberholung, denn die alte, aufliegende Dämmung war zerfressen und verschimmelt. Von unten konnte man sehen, dass die alten Eichendielen einbrachen. Somit war es selbst für den Fachmann schwer einzuschätzen, was an Kosten entstehen würde, da ein Ausmessen ohne Todesfolge schon fast unmöglich war – aber sie haben wirklich gut geschätzt!
Als Eigenleistung räumten wir die alte Dämmung durch Ziehen und viel Muskelkraft vom Dachboden herunter und trugen die alten Eichendielen ab.
Der Dachdecker verlegte neue tragende Balken im 90° Winkel auf den alten Balken, die teilweise 120cm auseinanderlagen, sodass wir sehr dicke Bohlen hätten einsetzen müssen.
Wir entschieden uns für die günstigere Variante mit den neuen Balken. Auf diesen wurde eine OSB-Fläche sowie eine Dampfbremse verlegt, darauf die Dämmung (22cm Rockwool Steinwolle). Das Ganze wurde dann mit einer Plane abgedeckt, damit nicht sofort wieder die Vögel drin sitzen 😉

Achtung! OSB ist nicht immer Altbau-tauglich! Klärt das in eurem Fall mit einem Fachmann, z.B. Energieberater, ab.

Preis für die Dachbodensanierung
Der Quadratmeterpreis für Balken, OSB, Dampfbremse und Dämmung inkl. Arbeit lag bei etwa 120 €
Arbeitszeit: 2 Tage (2-3 Handwerker)

Projekt: Aufbereitung Holzfußböden

boden_vornachRund 100m² Holzfußböden haben wir selber aufbereitet. Das bedeutet, sie wurden in mehreren Schleifgängen geschliffen und mehrfach geölt.
Pro Raum (ca. 16m²) waren wir beim Schleifen mit 4-8 Stunden beschäftigt.
Die Kosten für Schleifmaschinen + Zubehör variieren, guckt einfach mal, was euer Anbieter vor Ort nimmt und plant viel Zeit ein. Die Arbeit ist anstrengend und Pausentage dazwischen ganz nett 😉
Auch beim Öl hängt es davon ab, was ihr später nehmt. Auch hier lohnt sich ein Preisvergleich.
Das waren so unsere „Großprojekte“, die für uns schwer zu planen waren, sich aber nachträglich als gut kalkuliert herausgestellt haben.

Fazit

In unsere Kostenkalkulation haben wir mehrere Tage investiert. Zeit, die sich definitiv gelohnt hat.
Während der Sanierung haben wir immer wieder abgeglichen und korrigiert, denn nur so merkt man, wo es mit den Kosten hinläuft. Kurze Baumarkt-Trips reißen zusammengenommen nämlich große Löcher ins Budget.

Tipps für Geschenkewünsche
Wir haben uns von Freunden zu Geburtstagen und Co immer Baumarkt-Gutscheine gewünscht. Das war praktisch und hat uns enorm geholfen 😉